Niewypłacalność kontrahentów to duże wyzwanie dla przedsiębiorców działających w branży budowlanej. Odpowiedzią na ten problem jest art. 647¹ Kodeksu cywilnego, który wprowadza solidarną odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy robót budowlanych. Solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy w praktyce umożliwia podwykonawcy dochodzenie zapłaty wynagrodzenia z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych nie tylko od wykonawcy (generalnego wykonawcy), z którym podpisał umowę, ale także bezpośrednio od inwestora. Rozwiązanie to zostało wprowadzone, aby chronić podwykonawców w sytuacjach, gdy wykonawca okaże się niewypłacalny lub nierzetelny. Aby jednak z niego skorzystać podwykonawca musi zadbać o spełnienie wymogów, od których zależy odpowiedzialność inwestora.
Zgoda inwestora jako warunek odpowiedzialności
Podstawowym warunkiem powstania odpowiedzialności inwestora jest jego zgoda na udział podwykonawcy w realizacji robót. Można ją uzyskać na dwa sposoby:
- Zgłoszenie podwykonawcy – wykonawca lub sam podwykonawca mogą zgłosić inwestorowi zamiar powierzenia robót podwykonawcy. Zgłoszenie musi być złożone na piśmie pod rygorem nieważności i zawierać szczegółowy opis przedmiotu prac. Inwestor ma następnie 30 dni od doręczenia zgłoszenia na wyrażenie sprzeciwu (również na piśmie). Jeżeli tego nie zrobi, uznaje się, że wyraził zgodę na wykonywanie robót przez podwykonawcę.
- Odpowiednie zapisy w umowie – zgłoszenie nie jest potrzebne, jeżeli inwestor i wykonawca już w umowie (zawartej w formie pisemnej) przewidzieli, że szczegółowy przedmiot robót budowlanych zostanie wykonany przez oznaczonego podwykonawcę. W takim przypadku zgoda inwestora wynika bezpośrednio z treści umowy.
Zgoda inwestora może być także dorozumiana. Jeżeli inwestor posiadał wiedzę o podwykonawcy i zakresie jego prac, akceptował jego obecność na budowie, prowadził z nim rozmowy czy uczestniczył w odbiorze robót, mogą istnieć podstawy do uznania, że inwestor wyraził zgodę w sposób czynny, choć nieudokumentowany.
Taki wniosek potwierdził niedawno Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 czerwca 2025 r. (I CSK 1154/24), w którym wyjaśnił, że akceptacja działań podwykonawcy w toku inwestycji wystarczy do powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora. W związku z tym, zdaniem Sądu Najwyższego inwestor nie musi znać treści całej umowy lub jej projektu, a jego znajomość istotnych postanowień umowy podwykonawczej decydujących o zakresie jego odpowiedzialności nie musi pochodzić od wykonawcy lub podwykonawcy, może mieć dowolne źródło i nie musi być ukierunkowana na wyrażenie zgody na zawarcie umowy podwykonawczej. Istotne jest jednak, by inwestor znał lub miał możliwość poznania tych postanowień umowy wykonawcy z podwykonawcą, które wyznaczają zakres jego odpowiedzialności.
Zakres i granice odpowiedzialności
Odpowiedzialność inwestora ma charakter gwarancyjny i obejmuje jedynie zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy za wykonane roboty. Ustawodawca wprowadził przy tym istotne ograniczenie, zgodnie z którym inwestor nie odpowiada wobec podwykonawcy ponad wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy z tytułu zawartej z nim umowy.
W umowie o roboty budowlane nie można modyfikować zasad solidarnej odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawców. Warto także pamiętać, że solidarna odpowiedzialność inwestora powstanie także w stosunku do dalszych podwykonawców. W takim przypadku odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy będą ponosić zarówno inwestor, wykonawca oraz podwykonawca, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą.
Wnioski praktyczne
Solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy ma istotne skutki zarówno dla inwestora jak i dla podwykonawcy.
Z punktu widzenia inwestora istotne jest zachowanie szczególnej staranności w procesie inwestycyjnym. Jeżeli nie chce on odpowiadać za zobowiązania finansowe wobec podwykonawców, powinien rygorystycznie pilnować procedury zgłaszania udziału w inwestycji podwykonawców i w terminie 30 dni zgłosić sprzeciw wobec nieakceptowanych umów. Bierne zachowanie lub brak reakcji może bowiem zostać uznane za wyrażenie przez niego zgody i skutkować solidarną odpowiedzialnością za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy.
Z perspektywy podwykonawcy przepisy te stanowią istotny mechanizm ochronny. Nawet jeżeli generalny wykonawca okaże się niewypłacalny, istnieje możliwość dochodzenia zapłaty bezpośrednio od inwestora, o ile podwykonawca zadba o spełnienie wymogów formalnych zgłoszenia.
Postanowienie Sądu Najwyższego z czerwca 2025 r. przypomina, że odpowiedzialność inwestora nie zależy jedynie od formalnych pism i zgłoszeń, ale także od faktycznych relacji i wiedzy inwestora o udziale podwykonawcy w procesie budowlanym. To ważny sygnał zarówno dla inwestorów, aby nie bagatelizowali swojej roli kontrolnej, jak i dla podwykonawców, by skrupulatnie dokumentowali przebieg współpracy.
Autor: Michał Pławucki
W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl
