W dniu 3 czerwca 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok o sygn. I FSK 505/22, który ma istotne znaczenie dla tzw. flipperów oraz kwestii stosowania zwolnienia z podatku VAT w przypadku ulepszania budynków. Sąd wskazał, że przepisy dotyczące pierwszego zasiedlenia mogą mieć zastosowanie zarówno do nieruchomości stanowiących towary handlowe, jak i do środków trwałych. Uznano rację podatnika, który twierdził, że sprzedaż takich nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT.
Kim są flipperzy?
To osoby zajmujące się krótkoterminowym inwestowaniem w nieruchomości – polegającym na zakupie lokali po atrakcyjnych cenach, ich modernizacji i szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Działają głównie na rynku wtórnym, poszukując mieszkań wymagających remontu lub z innych powodów oferowanych poniżej wartości rynkowej. Po przeprowadzeniu prac remontowych – często z wykorzystaniem technik home stagingu – sprzedają nieruchomości po wyższej cenie.
Stan faktyczny sprawy
Wyrok dotyczył spółki, która nabyła działkę zabudowaną budynkiem usługowo-hotelowym w bardzo złym stanie technicznym. Po zakupie przeprowadzono jego gruntowną przebudowę i przekształcono go w budynek mieszkalny. Zakres prac obejmował m.in. całkowitą reorganizację wnętrz. Spółka zakwalifikowała powstałe w wyniku przebudowy lokale jako towary handlowe przeznaczone do sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Po zakończeniu prac wartość nieruchomości wzrosła aż o 800%. Sama transakcja zakupu nieruchomości była zwolniona z VAT.
Spór z KIS
Kwestia sporna dotyczyła tego, czy sprzedaż mieszkań powstałych w wyniku przebudowy powinna korzystać ze zwolnienia z VAT. Spółka argumentowała, że budynek został ulepszony, a koszty poniesione na ten cel przekroczyły 30% jego wartości początkowej. W związku z tym przekazanie lokali pierwszemu nabywcy powinno być traktowane jako ponowne pierwsze zasiedlenie, co wyłącza możliwość zwolnienia z VAT. Spółka zastosowała stawkę 8% VAT oraz dokonała odliczenia podatku naliczonego od kosztów przebudowy, ponieważ zostały one poniesione na potrzeby sprzedaży opodatkowanej.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej nie zgodził się z tym stanowiskiem. Uznał, że pojęcie „ulepszenia” odnosi się wyłącznie do środków trwałych, a skoro lokale nie zostały wprowadzone do ewidencji jako środki trwałe, to nie można uznać ich za ulepszone w rozumieniu przepisów podatkowych.
Stanowisko NSA
Naczelny Sąd Administracyjny przychylił się do argumentacji spółki. Wskazał, że na gruncie prawa podatkowego pojęcie „ulepszenia” może być tożsame z „przebudową”. Podkreślił również, że definicja „pierwszego zasiedlenia” w ustawie o VAT odnosi się do wszystkich budynków i ich części – niezależnie od ich kwalifikacji jako środki trwałe czy towary handlowe. W rezultacie uznano, że sprzedaż lokali powstałych w wyniku przebudowy podlega opodatkowaniu 8% stawką VAT.
Wyrok wpisuje się w linię orzeczniczą Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, szczególnie w kontekście sprawy C-308/16 (Kozuba Premium Selection sp. z o.o.). W obu przypadkach potwierdzono, że pojęcie „ulepszenia” w przepisach krajowych należy rozumieć zgodnie z dyrektywą VAT jako „przebudowę”. Trybunał wskazał także, że krajowe regulacje są zgodne z prawem unijnym, o ile koszty ulepszenia nie przekraczają 30% wartości początkowej obiektu.
Znaczenie orzeczenia dla flipperów
Wyrok z 3 czerwca 2025 r. stanowi istotny punkt zwrotny dla osób zajmujących się flippingiem nieruchomości. Flipperzy zyskują prawo do odliczenia VAT od kosztów poniesionych na remonty i modernizacje, co może znacząco zwiększyć rentowność inwestycji. Jednocześnie orzeczenie potwierdza, że tego typu działalność ma charakter gospodarczy – co wiąże się z koniecznością formalnego zarejestrowania działalności, prowadzenia ewidencji oraz rozliczania się z fiskusem na zasadach przewidzianych dla przedsiębiorców.
Julia Rola
W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artkule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl
